宅建士試験過去問題令和5年（2023年) 問12 借地借家法（借家）

問題：宅建士試験過去問題令和5年(2023年)問12

令和5年7月1日に締結された建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

期間を1年未満とする建物の賃貸借契約は、期間を1年とするものとみなされる。
当事者間において、一定の期間は建物の賃料を減額しない旨の特約がある場合、現行賃料が不相当になったなどの事情が生じたとしても、この特約は有効である。
賃借人が建物の引渡しを受けている場合において、当該建物の賃貸人が当該建物を譲渡するに当たり、当該建物の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及び当該建物の譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転しない。
現行賃料が定められた時から一定の期間が経過していなければ、賃料増額請求は、認められない。

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選択肢1：誤り。
借地借家法第29条により、期間を1年未満とする建物の賃貸借契約は、期間の定めのない契約とみなされます。「1年とみなされる」わけではありません。

選択肢2：誤り。
賃料が経済事情の変動等により不相当となった場合、たとえ減額をしない特約があっても、賃料減額請求は可能です（借地借家法第32条）。したがってこの特約は無効になります。

選択肢3：正しい。
賃借人が建物の引渡しを受けている場合でも、賃貸人の地位を譲渡人に留保し、譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意があれば、賃貸人たる地位は譲受人に移転しないとされています（判例：最判昭和45年5月21日）。

選択肢4：誤り。
借地借家法第32条に基づく賃料増額請求は、経過期間に関係なく、賃料が不相当であるときは請求できます。一定期間が経過していなければならないという制限はありません。

よって、正解は 3 です。