【宅建士】一般？専任？専属専任？媒介契約3つの違いを徹底比較！あなたに合うのはどれ？

家を売ったり買ったり、または貸したり借りたりする時、「不動産会社（宅建業者）に仲介をお願いする」ってよく聞きますよね。その時に結ぶのが「媒介契約」なんですが…実はこの契約、種類がいくつかあって、それぞれルールが違うんです！ 「一般媒介？ 専任媒介？ なにそれ、ややこしい！」「どれを選んだらいいのかサッパリ分からない！」って、頭を抱えていませんか？

大丈夫です！ 媒介契約は、不動産取引をスムーズに進めるための大事なパートナー選び。それぞれの特徴をしっかり理解すれば、自分にピッタリの契約タイプが見つかりますよ！

今回は、宅建試験でも超頻出テーマの「媒介契約」について、3つの種類（一般媒介・専任媒介・専属専任媒介）の違いを、初心者の方にも分かりやすく徹底比較！ 各契約のメリット・デメリットから、細かいルールまで、ばっちり解説していきます！

この記事でわかること

• 媒介契約ってそもそも何？ どんな役割があるの？
• 3つの媒介契約（一般・専任・専属専任）の具体的な違いが一目でわかる！
• 各契約タイプのメリット・デメリットと、どんな人におすすめか
• 専任媒介・専属専任媒介ならではの特別なルール（有効期間、レインズ、報告義務など）
• 媒介契約に関する書類のやり取りの最新情報（電子化）

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まずはキホン！媒介契約ってどんな契約？

不動産探しのパートナー！媒介契約の役割

「媒介契約」って、具体的にどんな契約なんでしょうか？

すごく簡単に言うと、「私の代わりに、家を買ってくれる人（または売ってくれる人、借りてくれる人、貸してくれる人）を探してきてください！」と、私たち（依頼者）が宅建業者にお願いして、宅建業者が「分かりました！ お任せください！」と引き受ける契約のことです。いわゆる「仲介」をお願いする契約ですね。

宅建業者は、この契約に基づいて、物件情報を広く公開したり、広告を出したり、条件に合う相手を探したり、契約条件の交渉を手伝ったり…と、私たちの不動産取引が成功するように、様々なサポートをしてくれる、まさに「不動産探しのパートナー」となってくれるわけです！

なんで種類があるの？3つの媒介契約が登場した背景

じゃあ、なんでわざわざ3種類も契約タイプがあるんでしょう？

それは、依頼者である私たちの「不動産会社との関わり方」に対するニーズが、人によって違うからです。

• 「たくさんの不動産会社にお願いして、広く情報を集めたい！」
• 「いやいや、信頼できる1社に絞って、じっくりお願いしたい！」

こんな風に、考え方は様々ですよね。

一方で、宅建業者側からしても、依頼者との関わり方の深さによって、負うべき責任や義務が変わってきます。

• 「複数の業者に依頼されているなら、そこまで深く関与しなくてもいいかな…」
• 「ウチだけに任せてもらっているなら、しっかり責任持って活動報告もしなきゃ！」

こんな感じで、依頼者と業者との関係性の「濃さ」や「縛り」の度合いによって、ルールが違う3つの契約タイプ（一般・専任・専属専任）が用意されている、とイメージすると分かりやすいかもしれません。

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一目でわかる！一般・専任・専属専任 徹底比較

それでは、いよいよ3つの媒介契約、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の具体的な違いを見ていきましょう！ 覚えるべきポイントは主に6つ！ まずは比較表で全体像を掴んじゃいましょう！

6つのポイントで違いをマスター！比較表で完全理解

＜媒介契約3種類の比較表＞

比較ポイント	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
① 依頼できる業者数	複数OK！ (何社でも)	1社のみ！	1社のみ！
② 自己発見取引 (自分で相手を見つける)	OK！ 自由にできる	OK！ 自分で見つけてもOK	NG！ 必ず業者を通す必要あり
③ 契約有効期間	制限なし (自由に決められる)	3ヶ月以内！ (超えると無効)	3ヶ月以内！ (超えると無効)
④ 契約の更新方法	自動更新OK (特約あれば)	依頼者の申出が必要！ (自動更新NG)	依頼者の申出が必要！ (自動更新NG)
⑤ 指定流通機構(レインズ)への登録義務	不要 (任意)	必要！ (契約後7日以内)	必要！ (契約後5日以内)
⑥ 業務処理状況の報告義務	なし	必要！ (2週間に1回以上)	必要！ (1週間に1回以上)

【各項目のポイント解説】

• ① 依頼できる業者数: 一般はオープン、専任・専属は1社限定！
• ② 自己発見取引: 専属専任だけは、自分で見つけた相手でも業者を通さないといけません。
• ③ 有効期間: 専任・専属は最長3ヶ月という縛りがあります。
• ④ 更新: 専任・専属は、ぼーっとしてると契約が終わっちゃいます！ 更新したければ意思表示が必要。
• ⑤ レインズ登録: 不動産業者間の情報サイトへの登録。専任・専属は義務！
• ⑥ 報告義務: 業者から活動報告が欲しいなら、専任か専属を選ぶ必要があります。

どの契約を選ぶ？メリット・デメリットから考える

比較表で違いが分かったところで、「じゃあ、自分はどれを選べばいいの？」と思いますよね。それぞれのメリット・デメリットと、どんな人におすすめかを見てみましょう！

【専任媒介契約】

• メリット:
  • 窓口が1社になるので、やり取りがシンプル。
  • 業者は「自社で決めたい」と思うので、比較的積極的に活動してくれる可能性が高い。
  • レインズへの登録義務があるので、情報が広く共有される。
  • 2週間に1回以上の活動報告があるので、進捗状況が把握しやすい。
  • 自分で買主・売主を見つけることも可能！（これが専属専任との大きな違い！）
• デメリット:
  • 契約期間中は、他の業者に重ねて依頼することはできない（最大3ヶ月）。
  • もし担当業者の活動がイマイチでも、期間中は変えられない。
• おすすめな人:
  • 信頼できる不動産会社を1社見つけて、しっかり活動してもらいたい人。
  • 定期的に活動報告を受けたい人。
  • 業者に任せつつも、自分でも相手を探す可能性を残しておきたい人。

【専属専任媒介契約】

• メリット:
  • 専任媒介よりもさらに業者への縛りが強い分、業者の責任も重くなり、最も手厚いサポートや積極的な活動が期待できる。
  • レインズへの登録義務（5日以内）や報告義務（1週間に1回以上）が最も厳しいので、情報公開や進捗報告がスピーディー。
• デメリット:
  • 自己発見取引が禁止！ たとえ自分で買主・売主を見つけても、必ずその業者を通して契約しなければならない。
  • 最も制限が厳しい契約形態。
• おすすめな人:
  • 不動産取引のことは、完全にプロに任せたいと考えている人。
  • 最も手厚いサポートと、こまめな進捗報告を期待する人。
  • 自分で相手を探すつもりは全くない人。

どの契約が絶対的に良い・悪い、ということはありません！ ご自身の状況や考え方、そして依頼する不動産会社との信頼関係などを考慮して、最適なものを選ぶことが大切ですよ！

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ここが重要！専任・専属専任の特別ルールを深掘り！

一般媒介と比べて、専任媒介と専属専任媒介には、業者を1社に絞る代わりに、依頼者を保護するための特別なルールがいくつか設けられています。ここ、試験でもめちゃくちゃ狙われるので、しっかり深掘りしていきましょう！

1社限定だからこそのルール！有効期間と更新

なぜ、専任媒介と専属専任媒介の契約有効期間は、最長でも3ヶ月と決められているのでしょうか？

それは、もし期間に定めがないと、依頼者が不利になる可能性があるからです。例えば、あまり活動してくれない業者に長期間縛られてしまったり、業者が依頼者を「囲い込んで」他の業者に情報を流さなかったり…といったことを防ぐためなんですね。依頼者が定期的に業者を見直す機会を与える、という目的があるんです。

• 有効期間: 3ヶ月を超える期間を定めても、その契約は3ヶ月となります。例えば「有効期間6ヶ月」と書いてあっても、法律上は3ヶ月で一旦終了です。もちろん、3ヶ月より短い期間（例：2ヶ月）で契約するのはOKですよ！
• 更新: 3ヶ月経った後、契約を続けたい場合はどうすればいいのでしょう？ ここがポイント！ 依頼者（あなた）から「更新をお願いします」と申し出なければ、契約は更新されません！

契約書に「期間満了時に自動的に更新する」といった自動更新の特約が書かれていても、それは無効です！ 必ず、依頼者の「更新したい」という意思表示（申出）が必要なんです。ここ、本当に重要なので、絶対に覚えてくださいね！

情報共有の要！指定流通機構（レインズ）への登録義務

専任媒介・専属専任媒介の大きな特徴の一つが、「指定流通機構（レインズ）」への物件情報の登録義務です。

• レインズって何？
  • 正式名称は「Real Estate Information Network System」。全国の不動産業者が、売却や賃貸の依頼を受けた物件情報を登録し、共有するためのコンピュータ・ネットワークシステムです。ここに登録することで、他の不動産業者もお客さんに物件を紹介できるようになり、取引のチャンスが広がります。まさに、不動産流通の心臓部！

レインズは、国土交通大臣から指定を受けた「不動産流通機構」が運営しています。一般の人はアクセスできません。

• 登録義務: 一般媒介では任意ですが、専任媒介・専属専任媒介では、レインズへの登録が義務付けられています。1社にしか依頼できない代わりに、広く情報を公開して、早く相手を見つけられるようにしよう、という狙いですね。
• 登録期限: ここ、数字をしっかり覚えましょう！
  • 専任媒介 → 契約締結の日から7日以内
  • 専属専任媒介 → 契約締結の日から5日以内
  • 注意！ この日数は、不動産会社の休業日を除いてカウントします！ （例：月曜契約で火・水休みなら、専任は翌週水曜まで、専属は翌週月曜まで、みたいな感じです）
• 登録する内容:
  • 物件の基本的な情報（所在地、広さ、間取り、価格など）
  • 法令上の制限（建ぺい率・容積率など）
  • もし専属専任媒介契約であれば、その旨も登録します。
  • 注意！ 売主（依頼者）の氏名や住所は登録事項ではありません！ 個人情報は守られます。
• 登録後の手続き:
  • 業者はレインズに登録したら、その証明書である「登録済証」を、遅滞なく依頼者に引き渡さなければなりません。これで、ちゃんと登録されたか確認できますね。
• 成約したら？:
  • 無事に売買や交換の契約が成立したら、業者は遅滞なく、その旨をレインズに通知しなければなりません。「この物件は決まりましたよー」とお知らせするわけですね。
  • 通知する内容は、①登録番号、②取引価格、③契約成立年月日、の3つです。

レインズ関連は、期限の数字（7日、5日）と、休業日を除く点、そして登録後の手続き（登録済証引渡し、成約通知）をセットで確実に覚えましょう！

進捗どうですか？業務処理状況の報告義務

「依頼したはいいけど、ちゃんと活動してくれてるのかな…？」 依頼者としては、やっぱり進捗状況が気になりますよね。専任媒介・専属専任媒介では、業者に対して、定期的な活動報告が義務付けられています。

• なぜ報告が必要？: 依頼者の不安を解消し、業者の活動内容を透明化するためです。
• 報告頻度: これも契約タイプで違います！
  • 専任媒介 → 2週間に1回以上
  • 専属専任媒介 → 1週間に1回以上
  • 一般媒介契約には、この報告義務はありません。
• 報告方法: 文書（書面）または口頭のどちらでもOKです。メールや電話での報告も有効とされています。
• 報告内容: どんな広告活動をしたか、問い合わせが何件あったか、物件を見に来た人がいたか…など、業務の進捗状況を報告します。

報告義務がない一般媒介の場合、業者によっては連絡がなかなか来ない…なんてこともあり得ます。こまめな報告を希望するなら、専任か専属専任を選ぶのが安心ですね。

ペーパーレス化！電磁的方法による交付もOKに

最後に、最近のルール変更についても触れておきましょう。

これまで、媒介契約を結んだ時に交付される「媒介契約書」や、レインズに登録した証明である「登録済証」は、原則として紙の書面で交付・引渡しが必要でした。

しかし、時代の流れとともにペーパーレス化が進み、現在では、依頼者（あなた）の承諾があれば、これらの書面に記載すべき事項を、メールにPDFファイルを添付するなど、電磁的な方法で提供することも認められています。

もちろん、従来通り紙での交付も可能です。依頼者の希望に合わせて、柔軟に対応できるようになっているんですね。

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まとめ

媒介契約の3つのタイプ、一般・専任・専属専任の違い、しっかり理解できましたか？ 不動産取引の成功のカギは、信頼できるパートナー（宅建業者）を見つけ、自分に合った契約を結ぶことから始まります！

今回の重要ポイントをまとめますね！

• 媒介契約とは？：不動産の売買・交換・貸借の仲介を宅建業者に依頼する契約。
• 3つの種類:
  • 一般媒介: 複数業者OK、自己発見OK、期間制限なし、報告義務なし。自由度高い！
  • 専任媒介: 1社限定、自己発見OK、期間3ヶ月以内、レインズ登録(7日以内)・報告(2週間に1回以上)義務あり。バランス型！
  • 専属専任媒介: 1社限定、自己発見NG、期間3ヶ月以内、レインズ登録(5日以内)・報告(1週間に1回以上)義務あり。お任せ型！
• 専任・専属の特別ルール:
  • 有効期間は最長3ヶ月、更新は依頼者の申出が必要（自動更新NG）。
  • レインズ登録義務あり（専任7日以内、専属5日以内、休業日除く）。登録済証の引渡し、成約通知も必要。
  • 業務報告義務あり（専任2週間に1回以上、専属1週間に1回以上）。
• 共通のポイント: 媒介契約書や登録済証は、依頼者の承諾があればメール等での交付も可能。

どの契約タイプが自分に合っているか、じっくり考えてみてくださいね。そして、試験対策としては、特に専任媒介と専属専任媒介のルールの違い（自己発見取引、レインズ登録期限、報告頻度）を正確に覚えることが重要です！