【宅建士】用途地域をマスター、全13種類を徹底解説！建築制限（用途制限）を完全攻略！

都市計画法の勉強、進んでいますか？前回は都市計画区域の区分けについて学びましたが、今回はその中でも特に重要な「用途地域」について掘り下げていきますよ！

「第一種低層住居専用地域？」「準工業地域？」…名前が似ていて、しかも種類がたくさんあって覚えるのが大変！って思っていませんか？それに、それぞれの地域で「建てられる建物」「建てられない建物」のルール（用途制限）が細かくて、もうパニック！なんて方もいらっしゃるかもしれませんね。

たしかに、用途地域と用途制限は、宅建試験の都市計画法・建築基準法の分野で、多くの受験生が苦労するポイントです。でも、街づくりの基本となる、とても大切なルールなんです。このルールがあるからこそ、閑静な住宅街の中に突然大きな工場が建ったり、商業地の真ん中に学校が作りにくかったりする、というように、それぞれの地域の特性が守られているんですよ。

この記事では、まず13種類ある用途地域を分かりやすくグループ分けして全体像を掴み、それぞれの地域がどんなイメージなのかを解説します。そして、試験で最も重要な「用途制限」について、どんな建物がどこに建てられて、どこに建てられないのか、表を使いながら徹底的に解説していきます！

＜この記事でわかること＞

• 用途地域とは何か、その目的と基本的な考え方
• 全13種類の用途地域の分類（住居系・商業系・工業系）とそれぞれの特徴
• 用途制限とは何か、なぜ必要なのか
• 用途地域ごとに建築できる建物・できない建物の具体的なルール
• 用途制限を効率よく覚えるためのヒント

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街づくりの基本ルール！用途地域とは？13種類の違いを理解しよう

まずは「用途地域」そのものが何なのか、どんな種類があるのか、基本からしっかり押さえましょう。

【用途地域ってなに？】目的と基本的な考え方

用途地域とは、都市計画法に基づいて定められる地域地区の一種で、計画的な市街地を形成するために、建築できる建物の「用途（使い方）」や規模（建ぺい率、容積率、高さなど）に一定のルールを設けているエリアのことです。

簡単に言うと、「ここは主に静かな住宅街にしましょう」「ここは商業施設を集めて賑やかなエリアに」「ここは工場を集めて産業を盛んに」というように、土地の利用目的（用途）に応じてエリアを区分けし、それぞれのエリアにふさわしい建物の種類を誘導・制限するためのものです。

これにより、例えば、住宅地のすぐ隣に騒音や振動を出す工場が建つのを防いだり、商業地に必要な店舗や事務所が集まりやすくしたりするなど、異なる用途の建物が無秩序に混在することを防ぎ、機能的で住みやすい街づくりを目指しています。

用途地域は、エリアごとに「建てて良い建物」「建ててはいけない建物」を決めることで、街の性格を守るルール、とイメージしてくださいね。

【住居・商業・工業】13種類の用途地域をグループ分けで覚えよう！

用途地域は、大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」の3つのグループがあり、さらに細かく全部で13種類に分類されています。

13種類と聞くと多く感じますが、まずは3つのグループに分けて、さらにユーザー提供情報にあったように9つのグループにまとめると、全体像が掴みやすくなりますよ。

＜用途地域の13種類から9種類へのグルーピング図＞

大分類	No.	グルーピング	正式名称 (13種類)
住居系 (8種類)	1	低層住居専用地域 グループ	第一種低層住居専用地域
			第二種低層住居専用地域
			田園住居地域
	2	中高層住居専用地域 グループ	第一種中高層住居専用地域
			第二種中高層住居専用地域
	3	住居地域 グループ	第一種住居地域
			第二種住居地域
	4	準住居地域 グループ	準住居地域
商業系 (2種類)	5	近隣商業地域 グループ	近隣商業地域
	6	商業地域 グループ	商業地域
工業系 (3種類)	7	準工業地域 グループ	準工業地域
	8	工業地域 グループ	工業地域
	9	工業専用地域 グループ	工業専用地域

この9つのグループ分け（特に番号）は、次の「用途制限」を覚える上で便利なので、頭に入れておくと良いですよ！

住居系の用途地域（8種類→4グループ）

主に人々の「住む」環境を守るための地域です。制限の厳しい順に、低層住宅中心のエリアから、店舗や事務所なども建てられるエリアまで、グラデーションがあります。

• グループ1（低層住居専用地域・田園住居地域）：最も規制が厳しく、良好な低層住宅の住環境や、農地と調和した環境を守るエリア。
• グループ2（中高層住居専用地域）：マンションなどの中高層住宅を中心とした良好な住環境を守るエリア。
• グループ3（住居地域）：住環境を守りつつ、やや大きめの店舗や事務所、ホテルなども建てられるエリア。
• グループ4（準住居地域）：幹線道路沿いなどを想定し、自動車関連施設など、住居と調和した利便施設が建てられるエリア。

商業系の用途地域（2種類→2グループ）

主に「商業」などの利便性を高めるための地域です。

• グループ5（近隣商業地域）：近隣の住民が日用品などを買うための店舗やサービス施設が集まるエリア。
• グループ6（商業地域）：都心部など、銀行、百貨店、映画館、飲食店などが高度に集積するエリア。最も多様な用途の建物が建てられます。

工業系の用途地域（3種類→3グループ）

主に「工業」の利便性を高めるための地域です。

• グループ7（準工業地域）：環境悪化のおそれのない軽工業の工場やサービス施設などが立地するエリア。住宅や店舗も建てられます。
• グループ8（工業地域）：どんな工場でも建てられるエリア。住宅や店舗も建てられますが、学校や病院、ホテルなどは建てられません。
• グループ9（工業専用地域）：工場のためのエリア。住宅、店舗、学校、病院、ホテルなどは一切建てられません。

各用途地域の特徴とイメージ

ここでは、13種類の用途地域の公式な説明（目的）を載せておきますね。完璧に暗記する必要はありませんが、それぞれの地域の目指す方向性をイメージする助けになると思います。

• 第一種低層住居専用地域：低層住宅の良好な住居環境を保護する地域
• 第二種低層住居専用地域：主に低層住宅の良好な住居環境を保護する地域 (小規模な店舗なども可)
• 田園住居地域：農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護する地域
• 第一種中高層住居専用地域：中高層住宅の良好な住居環境を保護する地域
• 第二種中高層住居専用地域：主に中高層住宅の良好な住居環境を保護する地域 (やや大きい店舗・事務所なども可)
• 第一種住居地域：住居の環境を保護する地域 (比較的小規模な店舗・事務所・ホテルなども可)
• 第二種住居地域：主に住居の環境を保護する地域 (パチンコ店・カラオケボックスなども可)
• 準住居地域：道路の沿道として調和した住居環境を保護する地域 (自動車関連施設、小規模な劇場なども可)
• 近隣商業地域：近隣の住民の日用品の供給を行うなど利便を増進させる地域 (比較的小規模な店舗・事務所中心)
• 商業地域：主に商業その他利便を増進させる地域 (多様な店舗・事務所・娯楽施設などが集積)
• 準工業地域：主に環境悪化のおそれのない工業の利便を増進させる地域 (軽工業の工場、住宅、店舗なども混在)
• 工業地域：主に工業の利便を増進させる地域 (どんな工場でも可。住宅・店舗も可だが、公共施設等は制限)
• 工業専用地域：工業の利便を増進させる地域 (工場専用。住宅等は不可)

「第一種」より「第二種」、「専用」が付かない方が制限が緩やかになる傾向があります。また、「準」が付く地域（準住居、準工業）は、複数の用途が混在する性格を持っています。

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用途制限を完全マスター！建てられる建物・建てられない建物

さて、ここからが本番！宅建試験で最も狙われやすい「用途制限」について、詳しく見ていきましょう。

エリアごとに建てられるものが違う理由

用途制限とは、先ほど説明した13種類の用途地域ごとに、「どんな種類の建物を建てて良いか」「どんな種類の建物を建ててはいけないか」を具体的に定めたルールのことです。建築基準法とその別表第二で細かく定められています。

なぜこんな制限が必要かというと、やはり「街づくりの目的」に立ち返る必要があります。例えば、静かな住環境を守りたい低層住居専用地域に、騒音や多くの人が集まる商業施設や工場が自由に建てられてしまうと、その地域の目的が達成できませんよね？ 逆に、商業地域に住宅しか建てられないとなると、街の賑わいが失われてしまいます。

このように、それぞれの用途地域の特性を守り、計画的な街づくりを実現するために、建築物の種類をコントロールする必要があるのです。

用途地域別 建築できる建物・できない建物リスト

では、具体的にどんな建物がどこに建てられて、どこに建てられないのか、見ていきましょう。ユーザーさんからいただいた情報と、アップロードされたPDFファイル（建築基準法別表第二の概要）を基に、分かりやすく整理した表を作成してみますね。

※以下の表は、主要な建物の用途制限の概要を示すものです。面積や階数など、さらに細かい制限がある場合や、表に記載されていない建物もありますので、あくまで学習の目安としてください。（凡例：〇＝建てられる、×＝建てられない、▲・■＝条件付きで建てられる（面積・階数等の制限あり））

＜用途地域別の建築物用途制限 詳細比較表＞

建物の種類	住居系				商業系		工業系			備考
	1: 低層	2: 中高層	3: 住居	4: 準住居	5: 近隣商業	6: 商業	7: 準工業	8: 工業	9: 工業専用
住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿	〇	〇	〇	〇	〇	〇	〇	〇	×	工業専用地域のみ建築不可
兼用住宅 (小規模)	▲※1	〇	〇	〇	〇	〇	〇	〇	×	一低層は不可。非住宅部分50㎡以下等 ※1：二低・田園のみ一部可
店舗等 (150㎡以下)	▲※1	〇	〇	〇	〇	〇	〇	〇	×	一低層は不可。二低層は日用品店等・2階以下。田園は農産物直売所等・2階以下。 ※1：二低・田園のみ一部可
店舗等 (150㎡超 500㎡以下)	×	▲※2	〇	〇	〇	〇	〇	〇	×	二中高層はサービス業店舗等・2階以下 ※2：二中のみ可
店舗等 (500㎡超 1,500㎡以下)	×	×	〇	〇	〇	〇	〇	〇	×
店舗等 (1,500㎡超 3,000㎡以下)	×	×	▲※2	〇	〇	〇	〇	〇	×	※2：二住のみ可
店舗等 (3,000㎡超 10,000㎡以下)	×	×	×	〇	〇	〇	〇	〇	×
店舗等 (10,000㎡超)	×	×	×	×	▲	〇	▲	▲	×	近隣商業・準工業・工業は不可
事務所等 (小～大規模)	×	▲※3	〇	〇	〇	〇	〇	〇	×	規模により制限あり ※3：二中のみ小規模可
ホテル、旅館	×	×	▲※4	〇	〇	〇	〇	×	×	工業地域、工業専用地域は不可 ※4：3,000㎡以下
ボーリング場、スケート場等	×	×	×	〇	〇	〇	〇	〇	×
カラオケボックス等	×	×	▲※2	〇	〇	〇	〇	〇	〇	※2：二住のみ可
麻雀屋、パチンコ屋等	×	×	▲※2	〇	〇	〇	〇	〇	×	工業専用地域は不可 ※2：二住のみ可
劇場、映画館等 (200㎡未満)	×	×	×	▲	〇	〇	〇	×	×	準住居は客席200㎡未満のみ。工業地域、工業専用地域は不可
劇場、映画館等 (200㎡以上)	×	×	×	×	〇	〇	〇	×	×	近隣商業以下、工業地域以上は不可
キャバレー、個室付浴場等	×	×	×	×	▲	〇	×	×	×	近隣商業、商業のみ可（近商は個室付浴場等除く）
幼稚園、小学校、中学校、高校	〇	〇	〇	〇	〇	〇	〇	×	×	工業地域、工業専用地域は不可
大学、高等専門学校等	×	〇	〇	〇	〇	〇	〇	×	×	低層住居専用・田園、工業地域、工業専用地域は不可
図書館等	〇	〇	〇	〇	〇	〇	〇	〇	×	工業専用地域のみ不可
神社、寺院、教会等	〇	〇	〇	〇	〇	〇	〇	〇	〇	どこでも建てられる
病院	×	〇	〇	〇	〇	〇	〇	×	×	低層住居専用・田園、工業地域、工業専用地域は不可
公衆浴場、診療所、保育所等	〇	〇	〇	〇	〇	〇	〇	〇	〇	どこでも建てられる（公衆浴場は一部制限あり）
老人ホーム等	〇	〇	〇	〇	〇	〇	〇	〇	×	工業専用地域のみ不可
自動車教習所	×	×	▲※2	〇	〇	〇	〇	〇	×	※2：二住のみ可
工場 (危険性・環境悪化の程度による)	×※5	×※5	▲	▲	▲	▲	〇	〇	〇	種類・規模により建てられる地域が異なる。住居系は厳しい。工業専用は制限なし。 ※5：一部例外あり
倉庫業倉庫	×	×	▲※6	〇	〇	〇	〇	〇	〇	住居専用系は不可 ※6：二住・準住のみ可

【どこでもOK？】ほぼ全ての用途地域で建てられる建物（診療所、保育所など）

表を見て気づいたかもしれませんが、中にはほとんどの用途地域で建てられる建物があります。

• 神社、寺院、教会等
• 診療所（病院は除く）、保育所、公衆浴場（※）
• 巡査派出所、公衆電話ボックス

これらは、どの地域にあっても住民の生活に必要なもの、あるいは地域の環境を大きく損なわないものと考えられているため、制限が緩やかになっています。（※公衆浴場は、個室付きなど一部のものを除きます）

また、住宅や図書館、老人ホームなども、工業専用地域を除けば、ほとんどの地域で建築可能です。

【住環境を守る】住居系地域での制限が厳しい建物（工場、ホテル、遊戯施設など）

逆に、住居系の地域、特に低層住居専用地域（グループ1）や中高層住居専用地域（グループ2）では、建てられないものが多くなっています。良好な住環境を守るためですね。

• 工場：ほとんど建てられません（ごく小規模なパン屋さんなどを除く）。
• ホテル・旅館：住居地域（グループ3）や準住居地域（グループ4）でも規模の制限があります。
• 遊戯施設（カラオケ、パチンコ、麻雀店など）：第二種住居地域（グループ3の一部）や準住居地域（グループ4）から建てられるようになりますが、それより厳しい住居系地域では建てられません。
• 劇場・映画館：準住居地域（グループ4）から小規模なものが可能になります。
• キャバレー、ナイトクラブなど：住居系の地域では一切建てられません。

【利便性重視】商業系地域で建てられる建物（店舗、事務所、ホテル、遊戯施設など）

商業系の地域、特に商業地域（グループ6）は、最も制限が緩やかで、多様な建物を建てることができます。

• 店舗・事務所：規模の制限なく建てられます。
• ホテル・旅館：制限なく建てられます。
• 遊戯施設、劇場、映画館：ほとんど制限なく建てられます。
• キャバレーなど：商業地域なら原則建てられます（近隣商業では一部制限あり）。

商業地域は、まさに「商業やその他の利便性を増進させる」ためのエリアなので、多くの用途が認められているんですね。

【ものづくりエリア】工業系地域の特徴と制限（住宅が建てられない工業専用地域など）

工業系の地域は、工場の操業を主目的としています。

• 準工業地域（グループ7）：環境悪化のおそれのない工場が主ですが、住宅、店舗、ホテル、学校なども建てられ、比較的用途が混在しています。
• 工業地域（グループ8）：どんな工場でも建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。住宅や店舗は建てられます。
• 工業専用地域（グループ9）：工場のための地域。住宅、店舗、飲食店、学校、病院、ホテル、老人ホーム、図書館など、工場以外のほとんどの建物が建てられません。ここが最大のポイントです！

工業地域と工業専用地域の違い、特に工業専用地域では住宅が建てられない点をしっかり押さえましょう。

【暗記のコツ】用途制限を効率よく覚えるためのヒント

この複雑な用途制限、どうやって覚えたらいいの？と思いますよね。いくつかヒントをお伝えします。

• グループで捉える：まずは13種類を9つのグループに分け、それぞれのグループの「性格（どんな街を目指しているか）」をイメージすることから始めましょう。
• 制限の厳しい地域から覚える：最も制限の厳しい「第一種低層住居専用地域」と、逆に最も制限の緩い（住宅が建てられないという特殊な制限がある）「工業専用地域」の特徴をまず押さえます。
• 「建てられないもの」に着目する：「建てられるもの」はたくさんありますが、「建てられないもの」は比較的特徴があります。特に、学校、病院、ホテル、工場、危険物施設、遊戯施設などが、どの地域から建てられなくなるのか（あるいは建てられるようになるのか）の境界線に注目すると覚えやすいです。
• 比較して覚える：「第一種」と「第二種」、「専用」が付くか付かないか、「住居」と「商業」と「工業」など、似ている地域の違いや、グループ間の違いを意識しながら比較すると、記憶に残りやすくなります。
• 語呂合わせやイメージ記憶：自分なりの覚えやすい語呂合わせを作ったり、具体的な街の風景を思い浮かべながら、「この地域にはこれは似合わないな」などとイメージで記憶するのも有効です。
• 過去問を解く：最終的には、過去問を繰り返し解くことが一番の対策です。どんな点が問われやすいのか、どの建物の制限が重要なのかが分かってきます。

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まとめ

今回は、宅建試験の重要テーマである「用途地域」と「用途制限」について、詳しく解説しました。13種類という数の多さと、細かい制限ルールに圧倒されそうになったかもしれませんが、グループ分けや比較、イメージを使いながら、少しずつ整理していきましょう。

用途制限のルールは、私たちが安全で快適に暮らせる街を作るための基本です。なぜこのような制限があるのか、その背景にある「街づくりの目的」を意識すると、単なる暗記ではなく、より深く理解できるようになるはずです。

最後に、今回の重要ポイントをまとめます。

• 用途地域：計画的な街づくりのため、土地を用途別に13種類に区分し、建築物の用途等を制限するエリア。
• 分類：大きく住居系(8種)・商業系(2種)・工業系(3種)に分けられる。9つのグループで覚えると便利。
• 用途制限：各用途地域で建築できる建物・できない建物を定めたルール。建築基準法別表第二が根拠。
• ポイント① 住居系：低層専用→中高層専用→住居→準住居の順に制限が緩やかになる傾向。住環境保護が主目的。
• ポイント② 商業系：近隣商業より商業地域の方が制限が緩く、多様な施設が建築可能。利便性向上が主目的。
• ポイント③ 工業系：準工業→工業→工業専用の順に工場向けとなり、制限が変化。特に工業専用地域は住宅等が建築不可。
• 暗記のコツ：グループ分け、制限の厳しい地域・緩い地域の特徴把握、「建てられないもの」への着目、比較、過去問演習が有効。