【宅建士】景品表示法（不動産の表示規約）完全攻略！問47対策ポイント総まとめ

こんにちは！今回は「景品表示法」について、徹底解説していきます！宅建の勉強をしていると、「景品表示法」とか「不動産の表示に関する公正競争規約」とか、なんだか似たような言葉が出てきて、「結局何を覚えればいいの？」「範囲が広すぎてどこから手をつければ…」って混乱していませんか？

この問で問われるのは、主に「不動産の表示に関する公正競争規約」というルールブックの内容です。普段、私たちが目にする不動産広告（チラシやネット広告など）が、どんなルールに基づいて作られているのか、というお話なんです。誇大広告や誤解を招くような表示から消費者を守るための、とても大切なルールなんですよ。

この記事では、その膨大な規約の中から、宅建試験で特に出題されやすい重要ポイントをギュッと凝縮して、できるだけ分かりやすく解説していきます。「ここは絶対覚えて！」「ここは引っかかりやすい！」というポイントも、私の実務経験も踏まえながらお伝えできればと思っています。

＜この記事でわかること＞

• 景品表示法（不動産の表示に関する公正競争規約）の基本的な考え方について理解できる
• 宅建試験で頻出の広告表示ルール（物件、交通、施設、価格など）の対策がわかる
• 間違いやすい「特定用語」や「禁止される表示」のポイントが整理できる
• 「予告広告」「おとり広告」「二重価格表示」などの重要キーワードとの違いがわかる
• 問47で得点するための学習ポイントが明確になる

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景品表示法（不動産の表示に関する公正競争規約）の基本｜宅建試験 問47対策の第一歩

まずは、宅建試験の問47で問われる内容の基本からしっかりおさえていきましょう。ここを理解しておくと、細かいルールの意味も分かりやすくなりますよ。

景品表示法と不動産の表示に関する公正競争規約の関係

宅建試験の問47で「景品表示法」として出題される内容は、より正確には「不当景品類及び不当表示防止法（景品表示法）」という法律に基づいて定められた業界の自主ルールである「不動産の表示に関する公正競争規約」とその施行規則のことを指しています。

ちょっとややこしいですよね。簡単に言うと、景品表示法という大きな法律があって、その法律の目的（ウソや大げさな広告から消費者を守る！）を不動産業界で具体的に実現するために、不動産会社などが集まって作った「広告表示の細かいルールブック」が「不動産の表示に関する公正競争規約」なんです。

景品表示法本体が直接問われるというよりは、この「規約」の内容が試験の中心になる、と覚えておきましょう。

この規約は、私たち消費者が不動産の広告を見たときに不当な表示（ウソや大げさな表現、誤解を招くような表示）によって不利益を被ることがないように、そして、事業者間の公正な競争が保たれるように定められています。不動産って、すごく高価な買い物ですから、広告の情報が不正確だと大変なことになりますよね。

宅建試験では、この規約に定められた細かいルール、例えば「こういう場合は、こう表示しなければならない」「こういう表現は使ってはいけない」といった内容が、「正しいか」「誤っているか」を判断する形式で問われることがほとんどです。ですから、規約の内容を正確に理解し、記憶することが、問47で得点するための近道になります。

規約で使われる基本的な言葉の意味

規約を読み解く上で、まず知っておきたい基本的な用語がいくつかあります。試験でも前提知識として必要になることが多いので、ここでしっかり確認しておきましょう。

建築条件付土地

これは、「土地の売買契約を結んだ後、一定期間内（通常3か月程度）に、指定された建築業者との間で、建物の建築請負契約を結ぶこと」を条件として販売される土地のことです。もし期間内に建築請負契約が成立しなかった場合は、土地の売買契約は白紙解除となり、支払った手付金などは全額返還されるのが一般的です。

広告を出すときは、単に「土地」と表示するのではなく、「建築条件付土地」であることをはっきり表示しなければなりません。さらに、以下の点を明記する必要があります。

• 取引の対象が土地であること（建物付きではないこと）
• 建築条件が付いている旨
• 建築請負契約を締結すべき期限
• 建築を請け負う業者名（指定がある場合）
• 建築請負契約が成立しなかった場合の措置（契約の解除条件、支払金の返還など）

特に、「条件が成就しなかったときの措置」の明示は重要です！これを忘れると規約違反になります。

予告広告

これは、分譲宅地や新築分譲マンション・戸建てなど、価格や販売戸数がまだ正式に決まっていない販売開始前の物件について、「もうすぐ販売（賃貸）を開始しますよ～」とお知らせするための広告のことです。本広告（価格などが確定した正式な募集広告）の前に出すものですね。

街で「〇〇マンション、△月上旬販売開始予定！」みたいな看板、見たことありませんか？ あれが予告広告の一例です。

予告広告には、表示しなければならない事項や、やってはいけないことが厳しく決められています。

• 「予告広告」である旨を明示する
• 販売予定時期（「〇年〇月上旬予定」など）を明示する
• 価格や賃料は表示できない（「予定価格〇〇万円台」などもNG）
• 本広告（販売開始）を行うまでは、契約や予約の申込みを受け付けられない旨を明示する
• 一団の宅地・建物の場合は、全体の概要（所在地、面積、戸数など）を表示する

予告広告の対象となるのは、原則として、分譲または賃貸の戸数（区画数）が10戸（区画）以上の場合です。（規約施行規則第2条）※ユーザー提供情報には「2戸以上」とありましたが、規約を確認すると10戸以上が原則のようです。ただし、特定の場合（シリーズ広告等）は異なる可能性があるので注意が必要です。ここでは原則として10戸以上とします。

シリーズ広告

これも、分譲または賃貸の戸数（区画数）が原則10戸（区画）以上の物件が対象です。

一つの企画に基づいて、連続して行う一連の広告のことを指します。例えば、大規模な分譲地やマンションで、何回かに分けて広告を出す場合などが該当しますね。具体的には、以下のいずれかに該当する場合です。

• 1年以内に、順次、連続して4回以上行う広告
• 6か月以内に3回以上にわたって行う広告

シリーズ広告も、表示ルールが定められています。例えば、1回目の広告でプロジェクト全体の概要を示し、2回目以降で個別の区画や住戸の詳細情報を出す、といったケースが考えられます。各回の広告で、それがシリーズ広告の一部であることや、全体の概要がわかるように表示する必要があります。

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【頻出】物件に関する重要事項の表示ルール｜宅建試験のポイント

ここからは、不動産広告で表示が義務付けられている具体的な項目について、試験でよく問われるポイントを中心に見ていきましょう。覚えることが多いですが、一つ一つ確実に押さえていくことが大切です！

物件の所在地・交通の利便性

物件がどこにあって、駅やバス停からどれくらいかかるのか、というのは基本的な情報ですが、表示方法には細かいルールがあります。

物件の所在地

広告には、物件がどこにあるのかを正確に示す必要があります。地図だけではなく、文字での表示も必要です。

• 都道府県、郡、市区町村、町（又は字）、地番まで表示するのが原則です。
• ただし、新聞折込チラシや物件情報サイトなど、掲載スペースが限られる場合は、都道府県や郡は省略してもOKとされています。
• 住居表示が実施されている地域では、地番に代えて住居表示で表示することも可能です。（例：「〇〇市△△一丁目1番1号」など）

Q. 地番と住居表示、どっちで表示すればいいの？
A. どちらでもOKですが、どちらか一方、または両方を正確に表示する必要があります。一般的には住居表示の方が分かりやすいことが多いですね。

交通の利便（最寄り駅・バス停）

駅やバス停までの所要時間は、物件選びの重要なポイントですよね。そのため、表示ルールが細かく決められています。曖昧な表現は許されません。

• 鉄道、モノレール、路面電車の最寄り駅（停留場）の名称と、そこまでの徒歩所要時間を明示します。
• バスを利用する場合は、最寄り駅名、その駅までの最寄りバス停名、バス停までの徒歩所要時間、バス停から駅までのバス所要時間を明示します。（ただし、バス停名は省略可能な場合もあります）
• バス路線のみで交通の利便性を表示する場合は、最寄りバス停名とそこまでの徒歩所要時間を明示します。

新設予定の駅やバス停

まだ開業していない駅やバス停の情報を広告に載せるには、注意が必要です。

• 原則として、広告には現に利用できる交通機関や施設を表示しなければなりません。
• 新設予定の路線や駅・バス停を表示できるのは、その運行主体（鉄道会社やバス会社など）が公表したものに限られます。
• その場合、新設予定時期を明示する必要があります。（例：「〇〇駅（2026年春開業予定）」）

まだ計画段階で、公に発表されていない駅や道路の情報を、あたかも決定事項のように表示するのは不当表示（違反）になります。期待を持たせるような表示はダメ、ということですね。

電車・バスの所要時間

「〇〇駅まで電車で△分！」という表示にも、守るべきルールがあります。

• 起点（物件の最寄り駅など）と着点（主要駅など）の駅名・停留所名を明示します。
• 電車の場合、利用する列車の種別（普通、快速、特急など）を明示する必要があります。
• 表示する所要時間は、朝の通勤ラッシュ時のものを明示するのが基本です。平常時の所要時間を併記することも可能です。（例：「通勤時25分、平常時20分」）
• 乗り換えが必要な場合は、その旨を明示し、乗り換えに要する時間も含めた所要時間を表示しなければなりません。

「平常時の最も早い所要時間だけを表示する」といった、利用者に有利な情報だけを切り取る表示は認められません。実際に通勤・通学で利用する際の状況に近い表示が求められるんですね。

各種施設までの距離・所要時間

スーパー、学校、病院など、周辺施設へのアクセス表示も、消費者が生活をイメージするための重要な情報です。

• 施設までの距離や所要時間を表示する場合は、起点（物件）と着点（施設）を明示します。
• 徒歩所要時間は、道路距離80mにつき1分として計算します。1分未満の端数は切り上げて1分とします。（例：道路距離85m → 2分）
• ＜徒歩所要時間の計算方法を図で説明＞
  物件から施設までの実際の道のり（道路距離）を測り、80で割ります。小数点以下が出たら、切り上げて整数にします。それが徒歩所要時間（分）です。直線距離ではない点に注意してくださいね。
• 自動車での所要時間は、実際に走行する場合の道路距離を明示し、交通状況を考慮した通常かかる時間を表示します。渋滞がない早朝などの時間はNGです。有料道路を使う場合はその旨も明記します（高速道路など周知のものは省略可）。
• 自転車での所要時間も、同様に道路距離を明示し、通常かかる時間を表示します。
• 所要時間の起点となる場所は、分譲地なら各区画のうち施設に最も近い地点、マンション等の共同住宅なら建物の主要な出入口です。
• 着点となる場所は、その施設の出入口（常時利用できるもの）です。敷地の入口ではありません。
• 団地（複数の区画や建物がある場合）の場合は、施設から最も近い区画（建物）と、最も遠い区画（建物）の両方からの距離・所要時間を表示する必要があります。（例：「〇〇小学校まで徒歩5分～8分」）

この「徒歩1分＝80m」は、不動産広告の基本的なルールとして、宅建試験でも頻出です。しっかり覚えておきましょう！

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面積・物件の形質

物件の広さや状態に関する表示も、正確さが求められます。

面積の表示

• 面積はメートル法（㎡）で表示するのが原則です。「坪」で表示する場合は、㎡表示に併記する形になります。（例：「100㎡（約30.25坪）」）
• 1㎡未満の端数は、切り捨てて表示することができます。
• 土地の面積は、水平投影面積（真上から見たときの面積）を表示します。斜面を含む土地でも、実際の土地の表面積ではなく、登記簿に記載される水平投影面積を使うのが一般的です。
• 建物の面積は延べ面積（各階の床面積の合計）を表示します。
• 建物面積に車庫や地下室、小屋裏収納などが含まれる場合は、その旨とその面積を明示する必要があります。
• マンションなどの区分所有建物の専有面積は、壁心（へきしん・かべしん）面積で表示します。これは壁の中心線で囲まれた部分の面積です。登記簿に記載される内法（うちのり）面積（壁の内側の面積）とは異なるので注意が必要です。
• 居室（洋室や和室）の広さを畳数で表示する場合は、畳1枚あたり1.62㎡以上の広さがあるという意味で用います。これは不動産公正取引協議会連合会が定めた基準です。地域によって畳の大きさが異なるため、基準が設けられています。

DKとLDKの広さの目安

広告でよく見る「DK（ダイニング・キッチン）」や「LDK（リビング・ダイニング・キッチン）」という表示にも、広さの目安が定められています。これは、その広さがないとDK・LDKと表示してはいけない、という強制力はありませんが、紛らしい表示を避けるためのガイドラインです。

居室（寝室）数	DKの目安	LDKの目安
1部屋	4.5畳	8畳
2部屋以上	6畳	10畳

上記の畳数は、先ほどの「1畳＝1.62㎡以上」の基準で計算します。例えば、居室が2部屋ある物件で、キッチンを含むスペースが9畳しかない場合、「LDK」と表示するのは望ましくない、ということになりますね。

物件の形質に関する表示

• 建築基準法上の「居室」としての採光・換気の基準を満たさない部屋（窓がない、窓が小さいなど）は、「納戸」や「サービスルーム（S）」など、居室ではないことがわかるように表示します。
• 壁や床に使われている遮音材や断熱材の性能を表示する場合、部材単体の性能と、実際の建物に取り付けた場合の性能が異なる可能性がある場合は、その旨を注記する必要があります。
• 土地の地目は、登記簿上の地目を表示するのが原則です。ただし、登記簿上の地目（例：畑）と、実際の利用状況（現況、例：宅地）が異なる場合は、現況地目も併記する必要があります。（例：「地目：畑（現況：宅地）」）
• 中古物件などで、過去に増改築、改装、改修を行った場合は、その内容と行った時期を明示する必要があります。（例：「2020年5月 キッチン・浴室リフォーム済み」）

写真・絵図（パース）

広告に使われる写真や完成予想図にもルールがあります。

• 広告に掲載する写真は、原則として取引しようとする物件そのものを撮影したものを使用しなければなりません。
• ただし、新築・未完成物件などで、やむを得ず他の建物の写真を使う場合は、以下の条件を満たし、かつ、「写真は別の建物のものです」「実際とは異なる部分があります」といった説明を明示しなければなりません。
  • 外観写真：構造・階数・基本的な仕様が同一で、規模・形状・色などが著しく異ならないもの。
  • 内観写真：規模・基本的な仕様・形状などが同一のもの。
• CG（コンピューターグラフィックス）で作られた完成予想図やイメージパースを使用する場合は、「完成予想図」であることを必ず明示します。
• 完成予想図に、周辺の建物や公園などを描く場合は、現況に反する表示（例：実際には存在しない公園を描き加える、隣接する建物を実際より小さく描くなど）をしてはいけません。

写真や絵図は、物件のイメージを伝える上で非常に効果的ですが、誤解を与えないように、事実に基づいて正確に表示することが求められます。

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設備・施設

生活に欠かせないインフラ設備や、マンションの共用施設、周辺の生活関連施設についても、正確な表示が必要です。

主要な設備

• 水道：公営水道、私営水道（団地独自など）、井戸の別を明示します。
• ガス：都市ガス、個別プロパンガス、集中プロパンガスの別を明示します。
• 電気：供給している電力会社名を明示します（ただし、地域独占の会社の場合は省略可能なこともあります）。
• 下水：公共下水道、個別浄化槽、集中浄化槽、汲み取りなどの別を明示します。
• 温泉：温泉付き物件の場合、温泉を利用できる旨に加え、加温の有無、加水の有無、温泉を浴槽まで運んでいるか（運び湯）どうか、循環ろ過装置の使用有無などを明示する必要があります。
• マンション等の共用施設：プール、ジム、ゲストルーム、キッズルームなどの共用施設がある場合は、その内容、運営主体、利用条件（有料か無料か、予約が必要かなど）、整備予定時期（未完成の場合）などを明示します。

周辺の生活関連施設

学校、病院、公園、商業施設など、周辺にある施設の情報も、表示ルールがあります。

• 学校、病院、役所、公園などの公共・公益施設は、現に利用できるものを表示し、物件からの道路距離または徒歩所要時間、施設の名称を明示します。（ただし、公立の小中学校などは名称を省略できる場合もあります）
• スーパー、コンビニ、商店街などの商業施設も、原則として現に利用できるものを表示し、道路距離または徒歩所要時間を明示します。（ただし、現在工事中などで、将来確実に利用できるようになることが明らかな場合は、整備予定時期を明示して表示することも可能です）
• 新設予定の学校を表示できるのは、地方公共団体等による設置が認可されているか、事業として決定されている場合に限ります。その場合、整備予定時期を明示する必要があります。
• 新設予定の道路や公園なども、国や地方公共団体による都市計画決定や事業認可など、計画が具体的に進んでいる場合に限り、整備予定時期や計画段階を明示して表示できます。

ここでも「現に利用できるもの」が原則ですが、例外的に「予定」を表示できるケースの条件（公的機関による決定・公表など）をしっかり区別して覚えておくことが大切ですね。

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特定の状況にある土地・建物に関する表示義務

以下のような、土地や建物の利用に制限があったり、注意が必要だったりする特別な状況については、その旨を広告にはっきりと表示する義務があります。これらは物件の価値や利用方法に大きく影響するため、試験でも特に狙われやすいポイントです。

• 前面道路が建築基準法第42条第2項道路（二項道路）の場合：
  その旨を表示し、将来、建物を建て替える際などに道路の中心線から2m後退（セットバック）する必要があることを示します。セットバックしなければならない部分の面積（私道負担面積）が、敷地全体の面積のおおむね10%以上になる場合は、その面積も明示する必要があります。
• 建築基準法上の道路に2m以上接していない土地（接道義務違反）：
  原則として建物の建築・再建築ができないため、「再建築不可」または「建築不可」と明示しなければなりません。
• 市街化調整区域内に所在する土地：
  原則として宅地の造成や建物の建築が制限される区域なので、「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません。」と明示する必要があります。新聞折込チラシ等では、この表示を16ポイント以上の文字で表示しなければならない、という細かいルールもあります。ただし、既に開発許可や建築許可を受けている宅地などは、この表示は不要です。
• 土地上に古家・廃屋がある場合：
  「古家あり」「廃屋あり」など、その旨を明示します。
• 路地状部分（敷地延長、旗竿地）を有する土地：
  その通路状になっている部分（路地状部分）の面積が、土地全体の面積のおおむね30%以上を占める場合は、その旨と、路地状部分の割合または面積を明示する必要があります。
• 傾斜地を含む土地：
  土地全体の面積のうち、傾斜地の割合がおおむね30%以上を占める場合（マンション敷地や別荘地は除く）、その旨と傾斜地の割合または面積を明示する必要があります。（30%未満であっても、土地の有効な利用が著しく阻害されるような傾斜地の場合は、明示が必要です）
• 著しい不整形地、地盤が2段以上などの特異な地勢の土地：
  土地の形状が極端に不整形であったり、大きな段差があったりする場合、その旨を明示します。
• 擁壁（ようへき）で覆われていない崖の上や崖の下にある土地：
  その旨を明示し、都道府県の建築安全条例などで建築に関する制限（崖条例など）がある場合は、その内容も明示する必要があります。
• 高圧電線下の土地：
  敷地の上空に高圧電線が通っている場合、その旨と、高圧電線下の部分のおおむねの面積を明示します。建築が禁止または制限される場合は、その内容も明示します。
• 地下に地上権等が設定されている土地：
  地下鉄や地下街などのために、土地の地下部分に地上権などの権利が設定されている場合、その旨を明示します。建物の基礎などに影響がある場合は、その利用制限の内容も明示します。
• 工事を長期間中断していた新築・未入居物件：
  建築工事に着手した後、1年以上の期間にわたって工事を中断していたことがある場合は、工事の着手時期と中断していた期間を明示する必要があります。
• 地盤が軟弱な土地（沼沢地、湿原、泥炭地など）：
  過去に沼地や湿地であった土地など、地盤が軟弱であると客観的に判断される場合は、その旨を明示します。
• 国土利用計画法の許可・届出が必要な場合：
  一定面積以上の土地取引で、国土利用計画法に基づく許可申請や事後届出が必要となる場合、その旨を明示する必要があります。

これらの表示義務は、マイナス情報に見えるかもしれませんが、後々のトラブルを防ぐために非常に重要です。試験では、どのような場合に表示が必要か、具体的な数値（10%, 30%など）が問われることが多いので、しっかり覚えましょう。

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【要注意】価格・取引条件に関する表示ルール｜宅建試験のヤマ

物件の価格や賃料、ローンや割引に関する表示は、消費者の購買意欲に直接影響するため、特に誤解を招きやすい部分です。そのため、規約では特に厳しいルールが定められています。ここは宅建試験でも頻出の超重要分野ですよ！

価格・賃料の表示

価格や賃料は、消費者が実際に支払う総額がいくらなのか、分かりやすく表示する必要があります。

• 価格・賃料は、消費税および地方消費税相当額を含む「総額」で表示するのが原則です。土地は非課税ですが、建物価格や仲介手数料には消費税がかかりますね。
• 土地の価格は、原則として1区画あたりの価格を表示します。例外的に、面積が広い土地などで、1㎡あたりの単価を表示することも認められていますが、その場合でも総額の目安などを併記するのが望ましいとされています。
• 建物（新築・中古戸建て、マンションなど）の価格は、1戸あたりの価格を表示します。これには、原則として土地代（所有権または借地権）、建物代、消費税が含まれます。
• 賃貸物件の賃料は、原則として1住戸あたりの1か月分の賃料を表示します。
• 複数の区画（宅地）や住戸（マンション・アパート）を同時に販売・賃貸する場合は、原則としてすべての区画・住戸の価格（賃料）を表示しなければなりません。
• ただし、新聞折込チラシやインターネット広告など、スペースに限りがある媒体では、すべての価格を表示する代わりに、最低価格、最高価格、および最多価格帯（その価格帯に属する戸数も併記）のみを表示することも認められています。（ただし、総販売戸数が10戸未満の場合は、最多価格帯の表示は省略できます）
• マンションの管理費や修繕積立金、賃貸アパート・マンションの共益費や管理費は、1戸あたりの月額を表示します。まだ金額が確定していない予定額の場合は、その旨を明示する必要があります。（例：「管理費：月額10,000円（予定）」）

価格表示は、消費者が最も注目する部分の一つです。「税抜価格」だけを表示したり、一部の費用を含めずに安く見せかけたりするのはNG、ということですね。

取引態様の明示

広告を出している不動産会社が、その取引にどのように関与するのか（売主なのか、仲介なのかなど）を明確に示す必要があります。

• 広告には、「売主」「貸主」「代理」「媒介（仲介）」のいずれか該当するものを、これらの用語を使って必ず表示しなければなりません。
• 「媒介（仲介）」には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の種類がありますが、広告表示上は単に「媒介」または「仲介」と表示すればOKです。

この取引態様の明示は、宅地建物取引業法でも義務付けられています。景品表示法に基づく公正競争規約でも、同様に必須の表示事項とされているんですね。取引態様によって、仲介手数料がかかるかどうかが変わってくるので、消費者にとって重要な情報です。

住宅ローン・割賦販売

住宅購入の際に利用することが多い住宅ローンや、分割払い（割賦販売）に関する表示にもルールがあります。

住宅ローン

不動産会社が提携している金融機関のローン（提携ローン）などを紹介する場合の表示ルールです。

• 利用できるローンの種類（提携ローン、紹介ローンなど）
• 取扱金融機関名（または都市銀行、地方銀行などの種類）
• 借入金の利率（金利）と、それが固定金利か変動金利かなどの利息方式。
• または、具体的な返済例を示す場合は、以下の項目を明示する必要があります。
  • 借入額
  • 返済期間
  • 利率（適用期間も明記）
  • 月々の返済額
  • ボーナス払いがある場合はその金額と回数
  • 返済例の計算の前提となる物件価格や自己資金額

金利について、当初の数年間だけ適用される優遇金利（当初固定金利など）だけをことさらに大きく表示して、優遇期間終了後の通常金利がどうなるのかを分かりにくく表示するのは、有利誤認を与える不当表示にあたる可能性があります。

割賦販売

売主が買主から代金を分割で受け取る販売方法（割賦販売）の場合の表示ルールです。

• 割賦販売である旨
• 各回の支払額（賦払金）
• 割賦販売の価格（現金販売価格とは異なる場合）
• 支払期間および支払回数
• 割賦販売に利息がかかる場合は、その料率（実質年率で表示）

利回り表示

投資用マンションやアパートなどで、「利回り〇%！」と表示する場合のルールです。利回りの計算方法は色々あるため、誤解が生じないように表示方法が定められています。

• 表示する利回りが、年間の予定される賃料収入を、物件の取得対価（価格）で割ったもの（いわゆる表面利回り）であることを明示します。
• 表示されている賃料収入は、将来にわたって確実に得られることを保証するものではない旨を明示する必要があります。（空室リスクなどがあるため）
• 表示されている利回りは、固定資産税・都市計画税などの公租公課や、建物の維持管理費、修繕費などの諸経費を差し引く前の収入に基づいていること（つまり表面利回りであること）を明示します。

節税効果・賃料保証

特に投資用マンションの広告などで見られる、節税効果や家賃保証に関する表示についてのルールです。

• 節税効果をうたう場合は、それが不動産所得（家賃収入から経費を引いたもの）が赤字になった場合に、給与所得など他の所得と損益通算することで所得税・住民税が軽減される仕組みであることを説明し、不動産所得が黒字の場合は納税額が増える可能性があること、また、ローン金利や減価償却費などの経費が変動すれば節税効果も変わることなどを、消費者が誤解しないように表示する必要があります。
• 不動産会社などが一定期間の賃料収入を保証する（サブリース契約など）場合は、保証を行う会社（保証主体）、保証される賃料の具体的な内容、保証される期間、保証期間中や期間終了後の条件（賃料の見直し条件など）を明示しなければなりません。
• 「将来、物件の価値が確実に上がる」「安定した収入が確実に確保できる」といった、将来のことについて断定的な表現を用いることは、それを裏付ける合理的な根拠がない限り、原則として禁止されています。

「必ず儲かる」「絶対に損しない」といった甘い言葉には注意が必要ですね。リスクについてもきちんと説明することが求められます。

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特定用語の使用基準

広告で何気なく使われている言葉の中にも、規約で使用基準が定められているものがあります。意味を正しく理解しておきましょう。

• 新築：建築工事の完了日から起算して1年未満で、かつ、人が住んだことのない（未入居）もの。この両方を満たす場合に限り「新築」と表示できます。
• 新発売：新たに造成された宅地や新築された住宅について、一般消費者に対して初めて購入の申込みの勧誘を行うことを指します（期分けして販売する場合は、期ごとの販売開始）。一度販売を開始した物件を再度広告する場合は「新発売」とは言えません。
• DK（ダイニング・キッチン）：台所（キッチン）と食堂（ダイニング）の機能が１室に併存している部屋。広さの目安は前述の通りです（居室1部屋なら4.5畳以上、2部屋以上なら6畳以上）。
• LDK（リビング・ダイニング・キッチン）：居間（リビング）と台所（キッチン）と食堂（ダイニング）の機能が１室に併存している部屋。広さの目安は前述の通りです（居室1部屋なら8畳以上、2部屋以上なら10畳以上）。

根拠なく使用してはならない用語

消費者に著しく有利であると誤認させるような、客観的な根拠がないのに以下のような用語を使うことは禁止されています。これは試験でもよく問われます！

• 最上級を示す用語：「最高」「最高級」「No.1（ナンバーワン）」「日本一」「業界一」「都内一」など。（ただし、第三者機関による調査結果など、客観的な事実に基づく具体的な根拠を示せる場合は使用できることもあります。）
• 著しく安いと誤認させる用語：「格安」「激安」「破格」「特安」「バーゲンセール」「掘出物」「投売り」など。
• 完全性・万全性を意味する用語：「完全」「完璧」「絶対」「万全（のセキュリティ）」など。
• 他社より優位性があることを示す用語：「当社だけ」「他に類を見ない」「抜群」「オンリーワン」など。（これも、客観的な根拠を示せば使用可能な場合があります。）
• 特別に選別されたことを意味する用語：「特選」「厳選」など。（選定基準などを明示すれば使える場合があります。）
• 人気が高く、売れ行きが良いと誤認させる用語：「完売」（実際にはまだ売れ残っているのに使うなど）

例えば、「〇〇エリア 新築マンション供給戸数 No.1（株式会社△△調べ、2024年1月～12月実績）」のように、調査機関名、調査年、調査範囲などを具体的に明示すれば、「No.1」という表現を使うことが認められる場合があります。根拠が曖昧なまま安易に使うのはNGということです。

物件の名称（マンション名など）の使用基準

マンションやアパート、分譲地の名称に、地名や駅名、有名な施設の名前などを使う場合にもルールがあります。これも、消費者に所在地や立地について誤解を与えないためです。

• 原則として、その物件が実際に所在している場所の町名や字名（あざめい）、古くからその地域で呼ばれている慣例上の地名、歴史的な地名は使用できます。
• 物件の最寄り駅（鉄道、モノレール、路面電車）や最寄りのバス停留所（停留所から物件までの距離・時間を併記する場合）の名称も使用できます。
• 有名な公園、庭園、旧跡、河川、湖沼などの自然地名や公共施設などの名称は、原則としてその施設から物件までの直線距離が300m以内にある場合に限り、使用できます。
• 道路の名称（坂の名前なども含む）は、原則としてその道路から物件までの直線距離が50m以内にある場合に限り、使用できます。
• 別荘地の場合は、上記の距離要件が緩和されるなどの特例があります。（例：最寄り駅から物件までの直線距離が5km以内であれば、その駅名を名称に使用できる、など）

実際にはその場所から遠いのに、有名な地名（例：「銀座」）や人気の駅名（例：「自由が丘」）を物件名に含めて、あたかもその近くにあるかのように見せかけることはできません。

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【絶対ダメ！】不当な二重価格表示・おとり広告｜宅建試験の重要論点

最後に、特に悪質とされ、絶対にやってはいけない表示方法である「不当な二重価格表示」と「おとり広告」について解説します。これらは消費者を欺く行為であり、規約で厳しく禁止されています。試験でも頻出の重要論点です！

不当な二重価格表示

これは、実際の販売価格（実売価格）と、それよりも高い別の価格（比較対照価格）を同時に表示することで、あたかも通常よりも大幅に値引きされているかのように見せかける表示のことです。

例えば、「通常価格 5,000万円のところ、今だけ！特別価格 4,500万円！ 500万円もお得！」のような表示ですね。

このような二重価格表示が許されるのは、比較対照価格として使っている価格（この例だと5,000万円）に、きちんとした根拠がある場合に限られます。根拠のない価格（例えば、最初から販売するつもりのない架空の「通常価格」）を比較対照価格として用いることは、不当表示（有利誤認表示）として禁止されています。

過去の販売価格を比較対照価格にする場合のルール

「値下げしました！」という表示をするために、過去に販売していた価格を比較対照価格として使う場合には、特に厳しいルールがあります。以下のすべての要件を満たす必要があります。

1. 比較対照価格（値下げ前の価格）で販売されていた期間が、値下げ直前の8週間（約2か月）を超えていること。ただし、販売期間が8週間未満の場合は、その販売期間中に実際にその価格で販売していた実績があればOK。
2. かつ、その比較対照価格で実際に販売活動を行っていた期間が通算して2週間以上あること。（単に価格を掲示していただけではダメ）
3. 比較対照価格として表示するのは、値下げする直前の価格であること。（かなり昔の、一時的に高く設定していた価格などを持ち出すのはNG）
4. 過去の価格を公表していた日と、値下げした日の両方を明示すること。
5. 値下げをした日から起算して6か月以内の表示であること。（6か月を超えたら、もうその過去価格を比較対象には使えません）
6. 過去の価格を公表していた日から、二重価格表示を行う日まで、土地や建物の形状や品質などに変化がないこと。（リフォームして価値が上がったのに、リフォーム前の価格と比較するのはNG）
7. 対象となるのは、土地または建物です。（現況有姿分譲地やリゾート会員権は対象外）

かなり厳しい要件ですよね！特に「値下げ前8週間超（または販売期間）」「販売実績2週間以上」「値下げ直前の価格」「6か月以内」といった期間や条件は、試験でも問われやすいので、しっかり数字を覚えておきましょう。

割引表示

「モデルルーム使用住戸につき10%OFF！」「〇〇キャンペーン期間中、ご成約の方に100万円キャッシュバック！」といった割引表示も、二重価格表示の一種と考えられます。

このような割引を行う場合も、どのような条件を満たせば割引が適用されるのか（対象となる住戸、期間、条件など）を明確に表示する必要があります。曖昧な表示は、不当な二重価格表示とみなされる可能性があります。

おとり広告

これは、実際には取引することができない物件や、そもそも取引する意思がない物件を広告に掲載して、それを見て問い合わせてきたお客さんを集めようとする、非常に悪質な広告のことです。絶対に禁止されています。

おとり広告は、大きく以下の３つのパターンに分類されます。

1. 物件が存在しないため、実際には取引できない広告
   • 架空の物件情報を掲載する。
   • 既に売却済み、賃貸契約済みで、実際には紹介できない物件の広告をいつまでも掲載し続ける。
2. 物件は存在するが、実際には取引の対象となり得ない広告
   • 例えば、建築基準法上の接道義務を満たしておらず、家を建てられない土地なのに、「建築可能」な宅地であるかのように表示して販売しようとする。
   • 地主が売るつもりがないのに、勝手に広告を出す。
3. 物件は存在するし取引も可能だが、実際には取引する意思がない広告
   • 条件が非常に良い物件（実際には存在する）を広告に出して客寄せ（集客）だけを行い、いざお客さんが問い合わせてきたり来店したりすると、「その物件はたった今、申し込みが入ってしまって…」などと嘘をつき、別の物件（多くは広告の物件よりも条件が悪かったり、価格が高かったりするもの）を熱心にすすめる。
   • 広告に掲載した物件の価格や条件を、実際よりも著しく有利に見せかけて表示し、問い合わせてきた客に、広告とは異なる不利な条件を提示する。

おとり広告は、消費者をがっかりさせるだけでなく、時間や労力を無駄にさせ、不動産業界全体の信用を著しく損なう行為です。宅建業者として、絶対に行ってはいけません。

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まとめ

今回は、宅建試験の問47対策として、景品表示法（不動産の表示に関する公正競争規約）の重要ポイントを解説してきました。覚える項目がたくさんあって、「うわー、大変！」と思われたかもしれませんが、全体像は掴めましたでしょうか？

不動産の広告は、私たち消費者が家を買ったり借りたりする際に、物件の内容や条件を判断するための、とても重要な情報源です。だからこそ、誤解を招くような表示やウソの表示を防いで、消費者が安心して取引できるように、これだけ細かいルールが定められているんですね。

最後に、この記事で学んだ特に重要なポイントをまとめます。これらをしっかり押さえておけば、問47の得点力がグッとアップするはずです！

• 問47で主に問われるのは、景品表示法そのものではなく、それに基づいて定められた不動産業界の自主ルール「不動産の表示に関する公正競争規約」の内容であること。
• 広告には、物件の所在地（地番・住居表示）、交通の利便性（最寄り駅・バス停名、徒歩所要時間、バス・電車所要時間）、面積（㎡表示、壁芯面積）、設備（水道・ガス・電気・下水の種類）、周辺施設（名称、距離・所要時間）など、表示が義務付けられている項目とその具体的な基準を正確に覚えること。特に、徒歩1分＝80m、畳1枚＝1.62㎡以上、セットバック要件（10%以上で面積表示）、路地状部分・傾斜地（30%以上で表示）などの数字は頻出です。
• 価格・賃料は消費税込みの総額表示が原則であること。複数の物件を広告する場合の価格表示方法（全戸表示 or 最低・最高・最多価格帯）も理解すること。
• 不動産会社が取引にどう関わるかを示す「取引態様（売主・貸主・代理・媒介）」の明示は必須であること。
• 「新築」（築1年未満かつ未入居）、「DK/LDK」（広さの目安あり）などの特定用語の定義を正しく理解すること。
• 「最高」「激安」「絶対」など、客観的な根拠のない最上級表現や有利誤認を招く表示は禁止されていること。
• 不当な二重価格表示のルール、特に過去の販売価格と比較する場合の厳しい要件（値下げ前8週間超/販売2週間以上、値下げ直前価格、6か月以内など）を正確に覚えること。
• おとり広告（物件不存在、取引対象外、取引意思なし）の3つのパターンを理解し、具体例で判断できるようにしておくこと。
• 建築条件付土地、予告広告、シリーズ広告といったキーワードの意味と、それぞれの表示ルール（特に禁止事項）も押さえておくこと。
• 市街化調整区域、再建築不可、セットバック要、古家あり、高圧線下など、特定の状況にある土地・建物に関する表示義務の内容を理解すること。

これらのルールは、宅建試験に合格するためだけでなく、将来、宅建士として不動産実務に携わる上でも、必ず必要となる基本的な知識です。広告を作成する側はもちろん、広告を見る側としても、これらのルールを知っておくことで、より正確に情報を読み取ることができるようになります。