【宅建士】開発許可 完全ガイド 許可が必要な場合・不要な場合から手続きの流れまで徹底解説！

都市計画法シリーズ、今回は街づくりの重要なルールの一つ、「開発許可」について深掘りしていきますよ！

「開発許可って、どんな時に必要なの？」「うちの土地で家を建てるだけなら関係ない？」「市街化調整区域だと許可が下りにくいって聞くけど、どうして？」「手続きがすごく面倒くさそう…」など、開発許可については、具体的なイメージが湧きにくかったり、手続きが複雑そうだと感じたりする方も多いのではないでしょうか？

開発許可制度は、都市計画で定められた街づくりの計画を守り、無秩序な開発（乱開発）を防ぐための大切なブレーキ役です。土地の造成（土地の区画形質の変更）を伴う一定の開発行為を行う際に、事前にチェックを受ける仕組みなんですね。

この記事では、「開発許可ってそもそも何？」という基本から、許可が必要になる「開発行為」の定義、逆に許可が「不要」となるケース、そして申請から工事完了までの具体的な手続きの流れや注意点まで、分かりやすく丁寧に解説していきます。

この記事でわかること

• 開発許可制度の目的と許可が必要な「開発行為」の定義
• 特定工作物の種類（第一種・第二種）
• 開発許可が「不要」となる具体的なケース（面積要件・用途要件など）
• 開発許可の申請から工事完了までの手続きの流れ
• 市街化区域と市街化調整区域での審査基準の違い、工事中の制限など

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無秩序な開発を防ぐ！開発許可制度の基本と許可が必要な「開発行為」とは？

まずは、開発許可制度がなぜ必要なのか、そしてどんな行為が「開発許可」の対象となる「開発行為」にあたるのか、基本をしっかり押さえましょう。

【なぜ必要？】開発許可制度の目的と許可権者

都市計画法では、エリアごとに「ここは市街化を進める区域（市街化区域）」「ここは市街化を抑える区域（市街化調整区域）」といった区分け（区域区分）などを定めて、計画的な街づくりを目指していますよね。

しかし、いくらエリア分けをしても、開発が許される区域で、個々人が好き勝手に土地を造成し、バラバラに建物を建ててしまっては、道路が狭くなったり、下水道などのインフラ整備が追いつかなかったりして、計画どおりの良好な市街地は形成されません。

そこで、一定規模以上の土地の造成（土地の区画形質の変更）を伴う開発行為を行う場合に、事前にその計画が都市計画に適合しているかなどをチェックし、許可を与える制度、これが開発許可制度です。目的は、無秩序な市街化を防止し、計画的な街づくりを確保することにあります。

開発許可は主に「土地の造成」に関するルールです。個々の「建物の建築」そのものに関するルールは、主に建築基準法で定められます。両方のルールを満たす必要があるんですね。

開発許可を与える権限を持つのは、原則としてその開発区域がある都道府県知事です。ただし、指定都市・中核市の区域内では、それぞれの市長が許可権者となります。

「開発行為」って具体的にどんな行為？

では、どんな行為が開発許可の対象となる「開発行為」なのでしょうか？開発行為の定義は、都市計画法で次のように定められています。

開発行為の定義：目的と行為内容

開発行為とは、主として「① 建築物の建築 または 特定工作物の建設」を目的として行う、「② 土地の区画形質の変更」をいいます。

この定義からわかるように、開発行為に該当するには、「①目的」と「②行為内容」の両方の要件を満たす必要があります。

＜チェック＞
・①の目的がなければ、単なる土地の造成は開発行為ではありません。
・②の土地の区画形質の変更がなければ、単に建物を建てるだけでは開発行為ではありません。

要注意！「特定工作物」ってなに？（第一種・第二種）

開発行為の目的となるものには、「建築物」のほかに「特定工作物」があります。これは、それ自体が周辺環境に影響を与えたり、大規模な土地利用を伴ったりする可能性のある、特殊な工作物のことです。特定工作物は、以下の2種類に分けられます。

• 第一種特定工作物：
  • コンクリートプラント、アスファルトプラントなど
  • その他、周辺地域の環境を悪化させるおそれが大きい工作物
  • ＜イメージ＞騒音や粉塵など、周辺環境への影響が大きい施設ですね。
• 第二種特定工作物：
  • ゴルフコース（面積に関わらず！）
  • 1ヘクタール（ha）以上の規模の、野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園、墓園 など
  • ＜イメージ＞大規模なレジャー施設や、広い面積を必要とする施設です。

※ ゴルフコースは面積に関係なく、常に第二種特定工作物に該当します！これは試験で頻出の超重要ポイントです！

【事例で確認】これは開発行為？該当するケース・しないケース

定義がわかったところで、具体例で確認してみましょう。

• 事例1：更地に戸建て住宅を1棟建築する
  

  → 開発行為に該当しない可能性があります。目的は「建築物の建築」ですが、「土地の区画形質の変更」（造成など）を伴わない場合は該当しません。もし造成工事が必要なら開発行為に該当する可能性があります。

• 事例2：資材置き場にするために、山林を切り開いて整地する
  

  → 開発行為に該当しない。「土地の区画形質の変更」は行っていますが、目的が「建築物の建築」でも「特定工作物の建設」でもないためです。

• 事例3：0.5ha（5,000㎡）の土地を造成して、ゴルフ練習場（ゴルフコースではない）を建設する
  

  → 開発行為に該当しない可能性があります。「ゴルフコース」ではないため特定工作物には該当せず、練習場の建物が「建築物」に該当しなければ、開発行為の目的要件を満たしません。（もしクラブハウス等の建築物を建てる目的なら開発行為に該当します）

• 事例4：0.8ha（8,000㎡）の土地を造成して、9ホールのミニゴルフコースを建設する
  

  → 開発行為に該当する。目的が「特定工作物（ゴルフコース）」の建設であり、「土地の区画形質の変更」も伴うためです。ゴルフコースは面積に関わらず特定工作物です！

• 事例5：0.8ha（8,000㎡）の土地を造成して、墓園を建設する
  

  → 開発行為に該当しない。墓園は第二種特定工作物ですが、1ha未満であるため、特定工作物の建設目的に該当しません。

「土地の区画形質の変更」とは？

開発行為のもう一つの要件である「土地の区画形質の変更」とは、具体的には以下のような行為を指します。

• 区画の変更：道路などを新設・廃止・変更して、土地の区画（利用単位）を変えること。
• 形の変更：切土（きりど：土地を削る）や盛土（もりど：土を盛る）をして、土地の形状を変える造成工事のこと。
• 質の変更：宅地以外の土地（農地、山林など）を宅地（建物の敷地）に変更すること（地目変更を伴うことが多い）。

これらの具体的な内容を細かく覚える必要はありませんが、「土地の造成工事や区画整理、宅地への転用」などが該当する、というイメージを持っておきましょう。

【超重要！】開発許可が「不要」になるケースを完全マスター！

開発行為に該当する場合でも、一定のケースでは開発許可を取る必要がありません。この「許可不要の例外」は、宅建試験で最も問われるポイントの一つなので、絶対にマスターしましょう！

許可不要になるケースは、大きく分けて「①一定規模未満の開発（面積要件）」と「②開発の性質や主体による例外」があります。

＜開発許可が不要となる面積要件の比較表（区域区分別）＞

まず、開発規模が小さい場合は、許可が不要になることがあります。ただし、その面積基準は、開発が行われる区域区分によって異なります！

区域区分	許可が不要となる開発面積	備考
市街化区域	1,000㎡ 未満	※三大都市圏等の既成市街地等では500㎡未満など、条例でより厳しく定められている場合があります。
市街化調整区域	面積による例外はなし！	どんなに小規模でも、原則として許可が必要です。
非線引都市計画区域	3,000㎡ 未満
準都市計画区域	3,000㎡ 未満	※2022年の法改正により非線引都市計画区域と同じ基準になりました。（以前は1ha未満）
都市計画区域・準都市計画区域外 (上記以外の区域)	10,000㎡ (1ha) 未満

※ 最も重要なのは、市街化調整区域には面積による許可不要の例外がないことです！

面積に関わらず許可不要！共通の例外ルール（農林漁業用、公益施設、事業施行、応急措置など）

上記の面積要件に関わらず、以下の目的や性質を持つ開発行為は、原則として区域区分を問わず許可が不要です。

• 農林漁業用の建築物（温室、畜舎、堆肥舎など）の建築目的の開発行為
  • 注意！：市街化区域内では、この例外は適用されず、原則許可が必要です！
• 農林漁業を営む者の居住用建築物の建築目的の開発行為
  • 注意！：こちらも市街化区域内では適用されません！
• 公益上必要な建築物（駅舎等の鉄道施設、図書館、公民館、変電所など）の建築目的の開発行為
• 都市計画事業、土地区画整理事業、市街地再開発事業などの施行として行う開発行為（これらの事業自体が許可や認可を受けているため）
• 非常災害のために必要な応急措置として行う開発行為
• 通常の管理行為、軽易な行為（仮設建築物の建築、車庫・物置等の建築で土地の形質変更を伴わないものなど）

【ひっかけ注意！】許可不要にならないケース（市街化調整区域の面積、市街化区域の農業用など）

許可不要の例外を覚える際には、特に以下の点に注意しましょう。ひっかけ問題の定番です！

• 市街化調整区域では、どんなに面積が小さくても（例：100㎡でも）、原則として開発許可が必要です（面積による例外なし！）。
• 市街化区域内では、農林漁業用の施設や、農林漁業者の住宅を建てるための開発行為も、原則として開発許可が必要です（農林漁業の例外適用なし！）。
• 社会福祉施設、学校、医療施設（病院など）を建てるための開発行為は、公益性があるように見えますが、上記「公益上必要な建築物」の例外には含まれていません。原則として開発許可が必要です。
• 国や地方公共団体が行う開発行為であっても、それが庁舎や宿舎など、上記の公益上必要な建築物や都市計画事業等に該当しない場合は、原則として開発許可が必要です（国等との協議・同意で許可に代える手続きはあります）。

これらのひっかけポイントは、何度も過去問で問われています。しっかり区別できるようにしましょう！

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申請から完了まで！開発許可の手続きの流れと重要ポイントを徹底解説

開発許可が必要だと判断された場合、どのような手続きを経て許可を受け、工事を進めていくのでしょうか？申請から工事完了までの流れを見ていきましょう。

【申請前の準備】事前協議と同意取り付けのステップ

開発許可を申請する前には、いくつか準備が必要です。特に、開発によって影響を受ける公共施設や、土地の権利者との調整が重要になります。

開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、以下の手続きを行う必要があります。

1. 開発行為に関係がある公共施設（道路、公園、上下水道など）の管理者（国、都道府県、市町村など）と協議し、その同意を得ること。（同意を得たことを証明する書面が必要）
2. 開発によって新たに設置される公共施設の管理予定者（通常は市町村）と協議すること。（協議の経過を示す書面が必要）
3. 開発区域内の土地や建物について、開発行為の施行の妨げとなる権利を有する者（所有者、地上権者、抵当権者など）の相当数の同意を得ること。（全員の同意までは不要です！）

これらの事前調整が、円滑な開発事業の前提となるんですね。

申請書には、開発区域、設計、工事施行者、予定建築物の用途などを記載します。

【どんな基準で審査される？】市街化区域と市街化調整区域での審査基準の違い

提出された開発許可申請は、都道府県知事（または市長）によって審査されます。この審査基準は、開発が行われる区域が市街化区域か市街化調整区域かで異なります。

• 市街化区域の場合：
  • 主に技術的な基準である「一般基準（都市計画法33条基準）」に適合しているかどうかが審査されます。
• 市街化調整区域の場合：
  • 「一般基準（33条基準）」に加えて、市街化を抑制するという区域の性格から、「立地基準（都市計画法34条基準）」にも適合している必要があります。
  • つまり、市街化調整区域の方が審査基準が厳しいのです！

ただし、市街化調整区域内であっても、第二種特定工作物（ゴルフコースなど）の建設目的の開発行為については、例外的に立地基準（34条）は適用されず、一般基準（33条）のみ適合すれば許可されます。これも試験で問われやすいポイントです！

共通の「一般基準（33条基準）」とは？

一般基準（33条基準）は、開発行為が技術的に適切に行われ、周辺環境との調和が図られるようにするための基準です。主なポイントは以下の通りです。

• 用途地域の制限などに適合していること
• 道路、公園、広場などの公共空地が適切に配置されていること
• 排水施設（下水道など）が適切に配置されていること
• 給水施設が需要に支障をきたさないこと
• 災害危険区域などを含まないこと
• 開発行為を行うのに必要な資力および信用があること
• 工事施行者に開発行為を完成させる能力があること
• 関係権利者の相当数の同意を得ていること（事前協議の要件と同じ） など

市街化調整区域の厳しい「立地基準（34条基準）」とは？

立地基準（34条基準）は、原則として市街化を抑制すべき市街化調整区域において、例外的に開発行為を許可できる場合を限定列挙したものです。非常に厳しい基準であり、これに該当しない開発行為は原則として許可されません。

＜主な立地基準の例＞

• 周辺居住者の日常生活に必要な物品販売店舗等のための開発
• 市街化調整区域内の資源（鉱物、観光資源など）の有効利用上必要な施設
• 農林漁業用の施設や、それらの生産物の処理・貯蔵・加工に必要な施設
• 特定の既存権利に基づく建築（区域区分決定前から所有する土地での自己用住宅など）
• 周辺の市街化を促進するおそれがなく、市街化区域で行うことが困難・不適当な開発（開発審査会の議を経たもの） など

34条の各号を細かく覚える必要はありませんが、「市街化調整区域では、原則開発はできないが、ごく限られた例外的な場合にのみ許可される」という厳しいイメージを持っておきましょう。

【許可？不許可？】処分の流れと不服がある場合の対処法

審査の結果、知事（または市長）は許可または不許可の処分を決定し、申請者に対して遅滞なく文書で通知します。

許可をした場合、知事はその内容を「開発登録簿」に登録しなければなりません。この開発登録簿は、誰でも閲覧でき、写しの交付を請求することもできます。

＜ポイント＞
用途地域が定められていない土地（非線引都市計画区域など）で開発許可をする場合、知事は必要に応じて、その区域内に建築される建築物の建ぺい率、高さ、壁面の位置などの制限を定めることができます。

不許可処分への不服申し立て（開発審査会への審査請求）

もし開発許可申請が不許可となった場合、その処分に不服がある申請者は、開発審査会に対して審査請求を行うことができます。

開発審査会は、都市計画や法律の専門家などで構成される第三者機関で、審査請求を受けてから原則として2ヶ月以内に裁決（判断）を下します。

さらに、開発審査会の裁決にも不服がある場合は、裁判所に対して処分の取消しの訴えを提起することができます。

不服申し立ての相手は、まず「開発審査会」である、という点を押さえましょう。

【工事が始まったら】工事期間中の変更・廃止・地位承継ルールと建築制限

無事に開発許可を受け、工事が始まった後にも、いくつか守るべきルールがあります。

• 開発行為の変更：許可を受けた開発計画の内容を変更する場合、原則として再度、知事（または市長）の許可が必要です。ただし、工事着手予定日の変更など、軽微な変更については、遅滞なく届け出ればOKです。
• 開発行為の廃止：工事を途中でやめる場合は、遅滞なく知事に届け出る必要があります。
• 許可に基づく地位の承継：
  • 相続や法人の合併・分割によって許可を受けた人の地位を引き継ぐ場合（一般承継）：当然に承継され、特別な手続きは不要です（届出は必要）。
  • 開発区域内の土地の売買などによって許可を受けた人の地位を引き継ぐ場合（特定承継）：知事（または市長）の承認が必要です！
• 建築行為の制限：開発許可を受けた区域内では、原則として、開発工事の完了公告があるまでは、建築物を建築したり、特定工作物を建設したりしてはいけません。
  • 例外：①工事用の仮設建築物、②知事が支障ないと認めて承認した場合、③開発行為に同意していない権利者がその権利に基づいて建築する場合などは、完了公告前でも建築できます。

【いよいよ完成！】工事完了後の届出・検査・公告と完了後の建築制限

開発工事が完了したら、最後の仕上げの手続きです。

1. 完了の届出：開発区域の全部について工事が完了したら、遅滞なく知事（または市長）に届け出ます。
2. 完了検査：届出を受けると、知事は遅滞なく、工事が許可内容に適合しているか検査します。
3. 検査済証の交付：検査の結果、適合していると認められれば、検査済証が交付されます。
4. 完了公告：知事は検査済証を交付したら、遅滞なく工事が完了した旨を公告します。

この完了公告をもって、開発許可の手続きは一区切りとなります。

完成した公共施設は誰が管理する？

開発行為によって道路や公園などの公共施設が設置された場合、それらは原則として、完了公告の日の翌日から、その公共施設がある市町村の管理に属することになります。ただし、他の法律や管理協定などで別段の定めがあれば、それに従います。

完了公告後の建築制限（原則は予定通り、例外あり）

工事完了公告があった後は、その開発区域内では、原則として、開発許可申請時に予定していた建築物（または特定工作物）以外は、新たに建築・建設することはできません。開発許可どおりの街並みを維持するためです。

ただし、以下の場合は例外的に、予定外の建築も可能です。

• その区域に用途地域などが定められている場合で、その用途制限に適合する建築物
• 知事（または市長）が許可した場合（周辺の環境保全上支障がないと認めた場合など）

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まとめ

今回は、都市計画法の中でも特に重要な「開発許可」について、その基本から手続きの詳細まで解説しました。開発行為の定義、許可不要の例外、区域区分による審査基準の違い、そして申請から完了までの手続きの流れなど、覚えるべきポイントがたくさんありましたね。

開発許可制度は、無秩序な開発を抑制し、計画的な街づくりを進める上で不可欠なルールです。複雑に見えるかもしれませんが、各ステップの意味や、なぜそのような制限があるのかという背景を理解することで、知識が定着しやすくなります。

最後に、今回の重要ポイントを復習しましょう。

• 開発許可：主として建築物・特定工作物の建築・建設目的で行う土地の区画形質の変更に対する許可。乱開発防止が目的。許可権者は知事（指定都市・中核市は市長）。
• 開発行為：上記「目的」と「土地の区画形質変更」の両方を満たす行為。ゴルフコースは面積不問で特定工作物。
• 許可不要の例外（重要！）：
  • 面積要件：市街化区域(1000㎡未満)、非線引・準都市計画区域(3000㎡未満)、区域外(1ha未満)。市街化調整区域は面積例外なし！
  • 共通例外：農林漁業用（市街化区域除く）、公益施設、都市計画事業施行、応急措置、軽易な行為など。
  • 注意：福祉施設・学校・医療施設、国等の庁舎は原則許可必要。
• 手続きの流れ：事前協議・同意 → 申請 → 審査（市街化区域は33条基準、市街化調整区域は33条＋34条基準が原則） → 処分 → （不服申立て：開発審査会へ） → 工事 → 完了届 → 検査 → 公告。
• 工事中の制限：変更は原則再許可（軽微は届出）、廃止は届出、地位承継（特定承継は知事承認要）、完了公告まで建築原則禁止。
• 完了後の制限：原則として予定建築物以外は建築不可（用途地域適合や知事許可の例外あり）。公共施設は公告翌日に市町村管理へ。