問題：宅建士試験 過去問題 令和5年(2023年)問11
AがBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で期間を50年とする賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- 本件契約に、当初の10年間は地代を減額しない旨の特約を定めた場合、その期間内は、BはAに対して地代の減額請求をすることはできない。
- 本件契約が甲土地上で専ら賃貸アパート事業用の建物を所有する目的である場合、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるためには、公正証書で合意しなければならない。
- 本件契約に建物買取請求権を排除する旨の特約が定められていない場合、本件契約が終了したときは、その終了事由のいかんにかかわらず、BはAに対してBが甲土地上に所有している建物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
- 本件契約がBの居住のための建物を所有する目的であり契約の更新がない旨を定めていない契約であって、期間満了する場合において甲土地上に建物があり、Bが契約の更新を請求したとしても、Aが遅滞なく異議を述べ、その異議に更新を拒絶する正当な事由があると認められる場合は、本件契約は更新されない。
正解を見る
正解
4
解説
選択肢1：誤り。
地代を「減額しない」旨の特約は、借地人に不利な特約であり、借地借家法第11条により無効とされます。したがって、Bは特約があっても地代の減額請求が可能です。
選択肢2：誤り。
専ら事業用建物を建てる目的で定期借地権を設定する場合は「事業用定期借地権」とされ、公正証書で契約する必要がありますが、ここでは「更新や延長がない旨の定め」の話であり、必ずしも公正証書である必要はありません。一般の借地契約における定めであれば書面による契約で足ります。
選択肢3：誤り。
建物買取請求権（借地借家法第13条）は、契約終了の理由が「更新拒絶・期間満了」等に限られ、例えば借地人からの解約申し入れによる終了等では請求できません。したがって、「終了事由のいかんにかかわらず」という部分が誤りです。
選択肢4：正しい。
借地契約の期間満了時に建物が存在し、借地人が更新を請求した場合でも、地主が遅滞なく異議を述べて、かつその更新拒絶に正当事由があると認められれば、契約は更新されません（借地借家法第5条）。
よって、正解は 4 です。
