宅建士試験過去問題令和5年（2023年) 問25 不動産鑑定評価基準

問題：宅建士試験過去問題令和5年(2023年)問25

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

原価法は、価格時点における対象不動産の収益価格を求め、この収益価格について減価修正を行って対象不動産の比準価格を求める手法である。
原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合には適用することができるが、対象不動産が土地のみである場合においては、いかなる場合も適用することができない。
取引事例比較法における取引事例が、特殊事情のある事例である場合、その具体的な状況が判明し、事情補正できるものであっても採用することは許されない。
取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。

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選択肢1は、「誤り」。
原価法は、対象不動産の再調達原価を求め、それに対して減価修正を行い価格を算定する手法であり、「収益価格」を用いる手法ではありません（収益還元法と混同しないよう注意）。

選択肢2は、「誤り」。
原価法は建物だけでなく、土地についても適用可能です（特に造成地や開発予定地などにおいて活用されることがあります）。

選択肢3は、「誤り」。
取引事例に特殊事情があっても、事情補正が可能であれば採用しても差し支えありません（不動産鑑定評価基準に基づく）。

選択肢4は、「正しい」。
取引事例比較法は、対象不動産と類似の不動産や代替性のある不動産の取引が近隣または同一需給圏内で行われている場合に、有効な評価手法とされます。不動産鑑定評価基準にもとづいた正確な説明です。

よって正解は4です。